英国租户权利法：学生获自由搬离权，房东警告租金将涨

据BBC 2026年10月25日报道，今年5月生效的《租户权利法》被形容为英格兰一代人以来最大的租房改革。该法案终结了固定期限租约，改为滚动租期，让学生能提前两个月通知后搬离，无需承担全年房租。但房东警告，这种灵活性可能导致夏季房屋空置，最终迫使租金上涨。

法案核心变化：固定租约终结，滚动租期登场

《租户权利法》取消了房东与租客签订固定期限合同的权力，转而要求所有私人租赁采用周期性租赁（通常按月或按周支付租金，无固定结束日期）。据BBC政治记者贝基·莫顿报道，这一变化对大学生租客影响显著：此前学生合同通常覆盖整个学年（约12个月），现在学生可以在支付两个月通知期后随时退出。

政府官方指引指出，大学所属宿舍和专业学生公寓（PBSA）仍可保留固定期限合同，因此受冲击最大的是私人房东出租的学生住房。Generation Rent 组织的数据显示，英格兰约230万学生租客中，超过一半住在私人租赁市场，意味着超过100万学生将直接受新规影响。

学生真实案例：埃迪·莱弗的转学之路

20岁的埃迪·莱弗在埃克塞特大学读完第一年后决定转学。他已签好下一年住房合同并已开始支付租金。按照旧法，他将被锁定全年合同，无法负担两份房租。但由于《租户权利法》，他只给了两个月通知就成功搬离。

“如果该法案不存在，我根本不可能转学，因为会被锁在全年合同里，那会让我负担不起。” 埃迪向BBC解释。幸运的是，他有一位朋友想租他的房间，因此室友得以重新签约。埃迪承认如果找不到替代者，室友会更麻烦，但他认为“如果和室友闹翻或觉得大学不适合自己，被长期合同束缚在经济上会非常不利。没有这种灵活性，人们会被困在不想要的环境中。”

全国学生联合会：灵活性带来经济节省

全国学生联合会（NUS）高等教育副主席刘易斯·威尔逊表示，新法允许学生在课程结束后提前搬回家过暑假，从而节省数月租金。此前许多学生合同在6月课程结束后仍持续到8月底，学生不得不为空房间付费。

“学生现在可以根据实际需要选择搬出时间，这能帮他们省下£1,500—£2,000的额外租金。” 威尔逊说。他还指出，法案同时禁止房东无缘由驱逐租客，这意味着学生更敢于要求维修，不必担心报复性驱逐。根据NUS调查，约35%的学生曾因害怕被驱逐而不敢投诉房屋问题。

房东顾虑：空置风险与涨租压力

但房东群体对新规表示担忧。全国住宅房东协会政策总管克里斯·诺里斯指出，学生群体比家庭更可能提前搬离——比如转学、退学或与室友闹翻。“学生房东面临的最大问题不是学年末换租客，而是学年中租客突然离开。” 他说，夏季房屋空置已成现实威胁。

诺里斯警告，房东可能采取两种应对：一是提高月租金以覆盖空置损失；二是完全退出学生租赁市场，减少供应，进一步推高租金。“现在很多房东把今年当作试运行，如果情况恶化，一些房东可能卖房或拒绝租给学生。”

房东苏·劳斯：已调整租期但仍感压力

在诺里奇拥有3处学生合租房的苏·劳斯已主动将租约起始日从9月提前至8月，试图降低夏季空置风险。但她表示，如果学生在考试后（5月/6月）就搬走，空置期可能长达2-3个月，而她要继续支付房贷、市政税和能源固定费用。

“房东会很难消化这些空置成本。” 苏告诉BBC，“我们不想涨价，但如果房子空着，我们就没有利润。最终房东会提高价格，学生将为此买单。” 她支持法案保障租客安全的目标，但希望允许房东为学生提供与学年同步的固定期限合同，以避免夏季空置。

新旧制度对比：学生租房市场重大转变

下表总结了《租户权利法》实施前后学生租房的关键差异：

FAQ

Q1: 新法案是否适用于所有学生住房？

A1: 不适用。大学自有宿舍和专门建造的学生公寓（PBSA）仍可使用固定期限合同。只有私人房东出租的学生住房才必须采用滚动租期。这意味着住在私人租赁市场的学生受新规影响最大。

Q2: 如果学生提前搬离，房东有什么权利？

A2: 法案引入了专门条款（Ground 4A），允许房东在学年末收房，前提是打算重新租给学生。但若学生在学年中途搬离，房东无法强制其留下，只能要求提前两个月通知。房东在此期间可寻找替代租客。如果长时间找不到租客，房东可提出涨租；极端情况下可申请收回房屋自用或出售。

展望：改革阵痛与市场适应

《租户权利法》赋予学生前所未有的搬离自由，这是对学生租客权益的重要进步。然而，房东的担忧也非空穴来风：空置成本最终可能转嫁给租客。随着2026-2027学年结束，英国将首次看到夏天空置率数据，届时政策是否调整将取决于市场反应。短期内，学生租客应更慎重签约，而房东需尝试灵活策略（如缩短通知期、与学校合作），以在保障学生权益的同时维持市场稳定。