澳洲拍卖清盘率跌破50% 春季房市放缓至三个月新低

据澳大利亚广播公司（ABC News）2026年10月5日报道，澳大利亚房产拍卖市场在春季销售季开局惨淡，全国初步清盘率跌破50%，降至48.2%，创下近三个月新低。与此同时，未售出房屋数量在过去一年内激增超过20%，显示房地产市场正经历显著放缓。

清盘率跌至48.2%——春季销售不及预期

据房地产研究机构Cotality最新数据，在截至10月4日的一周内，全澳首府城市共举办1223场拍卖，较前一周下降12.8%，同比更暴跌47.5%。最终只有不到一半的拍卖物业成功售出，初步清盘率仅为48.2%，为2026年6月下旬（47.4%）以来的最低水平，也是今年以来第二低的初步读数。Cotality研究总监Tim Lawless表示：“春季销售季通常是一年中最繁忙的时期，但今年开局疲软，主要受到连续长周末和澳联储（RBA）再次加息的影响。”他进一步指出，联邦预算中关于负扣税和资本利得税的改革也对投资者情绪造成了冲击。

悉尼墨尔本拖累全国数据——拍卖量锐减

悉尼和墨尔本两大市场继续成为全国清盘率的主要拖累。上周悉尼仅举行304场拍卖，比前一周暴跌61%，较去年同期下降38.5%。墨尔本举行670场拍卖，尽管较AFL总决赛长周末后的前一周增长136%，但同比仍下降45.6%，是所有首府城市中降幅最大的。Lawless表示：“悉尼和墨尔本作为最大的拍卖市场，其活动萎缩直接拉低了全国数据。”据CoreLogic另一份报告验证，悉尼内城区和墨尔本东部郊区的流拍率尤其高，部分区域超过60%。

RBA连续第四次加息 购房者信心受挫

澳联储（RBA）在上周（9月30日）宣布将现金利率再次上调25个基点至4.85%，这是2026年内的第四次加息。高利率环境显著提高了按揭持有成本，迫使许多潜在买家退出市场。根据Canstar的分析，自今年年初以来，平均可变房贷利率已上升超过1.2个百分点，相当于一笔60万澳元贷款的月供增加了约400澳元。澳大利亚房地产协会（REIA）主席Leanne Pilkington指出：“买家正在等待降息信号，但RBA的鹰派立场让市场预期不断推迟。”

联邦预算改革重创投资者——负扣税与资本利得税收紧

今年5月的联邦预算对房地产税制进行了重大调整：负扣税仅限于新房投资，且资本利得税折扣从50%降至33%（持有超过一年）。这些措施直接打击了投资者购房的积极性。Property Investment Professionals of Australia主席Peter Koulizos表示：“新规意味着投资者在新房以外的投资将无法享受负扣税，而卖房时需要缴纳更高的资本利得税。”他补充说：“这导致许多投资者抛售物业或推迟入市，加剧了供给过剩。”数据显示，过去一年全澳未售出房产数量飙升超过20%。

各首府城市拍卖数据对比

（数据来源：Cotality，截至2026年10月4日当周初步统计）

经济学家预测房价可能下跌10%至15%

随着清盘率持续低迷，多家机构下调了房价预期。西太银行（Westpac）首席经济学家Bill Evans表示：“我们预计全澳房价从峰值到谷底的跌幅可能在10%至15%之间，悉尼和墨尔本的调整幅度可能更大。”ANZ银行也预测，2027年第一季度前房价将再下跌5%至8%。不过，珀斯和阿德莱德等资源型城市因人口增长和供应紧张，跌幅相对较小。AMP Capital首席经济学家Shane Oliver指出：“如果RBA在2027年中期开始降息，市场可能在明年晚些时候企稳。”

FAQ

Q1：当前房市低迷的主要原因是什么？

A1： 主要原因是持续加息导致借贷成本高企，叠加联邦预算收紧负扣税和资本利得税规则，打击了投资者信心。同时，春季销售季遇到多个长周末，拍卖活动减少，供过于求的局面加剧。

Q2：现在是否适合购房或卖房？

A2： 对买家而言，议价空间增大，但需评估未来利率走势和自身还款能力；对卖家来说，市场疲软可能难以获得理想价格，需合理定价或考虑推迟出售。建议咨询专业房产顾问，并关注RBA后续政策动向。

总体来看，澳大利亚房产市场正处于周期性调整阶段，清盘率创新低、拍卖量锐减以及政策收紧共同预示着短期市场将持续承压。未来几个月，随着RBA利率路径逐渐明朗及预算改革的影响消化，市场可能逐步趋于稳定，但全面反弹仍需等待宽松政策的到来。